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Lo que Necesitas Saber del Contrato de Arras y del Contrato de Compraventa y Pocos te Dirán

Vas a vender un piso en Madrid y acuerdas con el comprador que no te mudarás hasta dentro de 2 meses. ¿Qué haces para no perder la venta del piso? Simple, le pides al comprador firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa. ¿Qué son estos documentos? En pocas palabras: contratos para no perder al comprador del piso.

La venta de una vivienda es un proceso que tiene unas fases muy marcadas. En mis años como profesional del sector, he puestos mucho esfuerzo e interés en que, en las operaciones de compraventa que he llevado a cabo, todas ellas sean bien conocidas por ambas partes. El tener claro el camino a seguir da confianza y seguridad, atributos claves en el tema que nos ocupa.

Todas las fases son importantes y decisivas, el cometer errores en algún de ellas enturbiará las sucesivas. Pero en términos de importancia económica hay que destacar dos: la señalización de una compraventa y la firma ante notario de la escritura de compraventa.

Tras las conversaciones y negociaciones iniciales, la señalización de una compraventa es el paso en el que el comprador toma la decisión y hace entender al vendedor que “va en serio”. Finalmente se ha decidido, ha visto las cosas claras para lanzarse y dejar una gran cantidad de dinero para asegurar la adquisición de su futura vivienda.

La utilidad de la fase de señalización de la compraventa resulta clara y completamente evidente para ambas partes, pero ¿Qué documentos hay que firmar para la señalización de una compraventa? ¿Con qué herramientas cuento para que el comprador interesado en mi piso me deje una señal? ¿Qué aspectos hay que regular en un documento de señalización? ¿Necesito un abogado para llevarlo a cabo?

Varias pueden ser las dudas que te asalten como vendedor a la hora de poner sobre la mesa un documento para la firma. Y varias pueden ser las versiones de cómo hacerlo o qué incluir que te recomienden según la página de Internet que leas.

Contratos de arras y contrato de compraventa. Buscar la opción más interesante.

Como profesional del asesoramiento inmobiliario es mi obligación darte una opinión no solo basada en mi experiencia, sino también en un contraste de opiniones con abogados expertos en el sector inmobiliario, para clarificar esta materia y “hablar en cristiano” sobre las opciones posibles a la hora de elaborar un documento para la señalización de una compraventa.

Teniendo por descontado que lo que no se deja por escrito no existe, nos olvidamos de cualquier tipo de acuerdo verbal por mucho que el que vaya a comprar la casa sea tu mejor amigo o un familiar.

Las únicas opciones posibles, las opciones en papel, pasan por la redacción de contratos de arras o un contrato de compraventa. En este artículo te explico las diferencias entre los contratos de arras y el contrato de compraventa, documentos que puedes firmar para señalizar la compra.

Contratos de Arras. Lo que necesitas saber.

Respecto a los contratos de arras hay que mencionar que son tres los tipos de arras que existen y que cada una de ellas tiene una función específica y regula la materia con una finalidad jurídica diferente.

Paso ahora a esquematizar los puntos más importantes de cada tipo de arras para que valores cuál es el más recomendable para tu situación dependiendo de las acciones que quieras proteger.

Si firmas un contrato de arras confirmatorias:

  • El contrato de compraventa ya está consumado y son una garantía para su celebración
  • Las partes no pueden desistir, no se contempla una cláusula que regule el desistimiento porque este tipo de contrato de arras no da opción a ello
  • En caso de que incumpliera el vendedor, el comprador puede elegir entre que exigir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato de arras con el resarcimiento en los daños y prejuicios probados
  • Si no tienes ninguna duda de que quieres firmar el contrato de compraventa, éstas son tus arras

Si firmas un contrato de arras penales:

  • El contrato de compraventa no está consumado pero, si no se firma, la parte incumplidora sufrirá un perjuicio económico que podrá ser moderado por el juez
  • El perjudicado tendrá derecho a una indemnización de daños y perjuicios y podrá exigir el cumplimiento del contrato
  • Normalmente, en caso de que incumpliera el comprador, perderá la cantidad entregada, mientras que si quien incumple es el vendedor, deberá restituir el doble de la cantidad recibida
  • Si no tienes ninguna duda de que quieres firmar el contrato de compraventa pero la otra parte no quiere firmar las confirmatorias, las arras penales le permiten echarse atrás sufriendo un perjuicio económico y a ti te permiten exigir judicialmente el cumplimiento del contrato

Si firmas un contrato de arras penitenciales:

  • El contrato de compraventa no está consumado y permiten desistir a las partes de la firma del futuro contrato de compraventa
  • En el contrato de compraventa hay que hacer mención expresa de que se está firmando un contrato de arras penitenciales o mencionar el artículo 1.454 del Código Civil, en el que viene recogidas
  • En caso de desistimiento, el vendedor deberá entregar el doble de la cantidad depositada como señal y el comprador perderá el dinero entregado
  • Si todos los puntos de la operación parecen claros pero ambas partes quien reservar su derecho de desistimiento hasta la firma del contrato de compraventa sufriendo el correspondiente perjuicio económico, éstas son tus arras

En todas ellas el dinero entregado para la señalización se considera parte del precio pactado para la realización de la venta de una vivienda.

Digamos que están ordenadas de mayor aseguramiento de la firma de la escritura de compraventa ante notario y menor posibilidad de desistimiento de las partes a mayor posibilidad de desistimiento y menor aseguramiento de la firma de la escritura ante notario. No es un trabalenguas, vuélvelo a leer si no te quedó claro porque estos dos aspectos son los que inclinaran la balanza hacia el tipo de arras que más te interese firmar en las operaciones que realices en el sector inmobiliario.

Contrato compraventa. Consumar la compraventa.

Teniendo el panorama claro en cuento a lo que a los contratos de arras se refiere, pasaré a clarificar lo concerniente a la segunda opción, el otro documento para la señalización de una compraventa: el contrato de compraventa.

El contrato de compraventa no solo recoge que se deja una señal, sino que la venta de la vivienda ya se ha realizado. Normalmente se estipula que se entrega una parte inicial del precio primero y posteriormente, regulando los plazos en contrato, el monto total de la cantidad pactada.

Esta puede ser una similitud con los contratos de arras, en las que se entrega primero un porcentaje del precio final y luego la cantidad restante, pero las consecuencias jurídicas difieren de forma evidentes.

Por lo tanto, cumple implícitamente con la finalidad que nos concierne, la señalización de la compraventa, y va más allá, ya que ésta ya es efectiva y las partes no pueden romper el acuerdo alcanzado salvo que sea de mutuo acuerdo previa indemnización o con intervención judicial. Además en un contrato de compraventa, se suele redactar un clausulado más detallado de la operación inmobiliaria a realizar.

Ya sabes, analiza tu situación y valora qué interés quieres proteger más (desistimiento o aseguramiento de la firma de la escritura de compraventa) para saber qué opción a la hora de elegir entre los documentos para la señalización de una compraventa te resulta más interesante.

Si tu intención es señalizar la compraventa ¡no hay que firmarlos todos!, solo el que más te convenga. Y si ambas partes estáis completamente seguras de la operación inmobiliaria a realizar, también podéis ir directamente al notario a firmar la escritura de compraventa. Como ves, las opciones son múltiples.

Y si después de leer este artículo tienes alguna duda, contáctame, estaré encantada de atenderte y asesorarte sobre la opción que más te favorezca.

Te agradecería que me nos dejaras un comentario sobre este artículo ¿Crees que el contrato de arras o el contrato de compraventa son necesarios? Me gustaría saber tu opinión. Gracias.

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