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La Cancelación de la Hipoteca Paso a Paso

El sueño de todo propietario, ¡conseguir por fin la cancelación de la hipoteca! Tras haber pagado rigurosamente al banco cada cuota de la hipoteca conseguimos tener ya nuestra vivienda en propiedad pero el pago íntegro no genera de forma automática la cancelación de nuestra hipoteca.

¡Grandes noticias! La hipoteca ha muerto, pero no ha sido enterrada. El entierro, como todo sepelio, conlleva unos trámites y costes para dejar constancia y que nuestro inmueble figure libre de cargas en el Registro de la Propiedad.

Para la cancelación de la hipoteca debemos hablar de cancelación económica y cancelación registral. La primera es la que se gestiona con el banco que concedió el préstamo hipotecario y la segunda la que implica su inscripción en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. En definitiva, se hace público lo que deudor y banco saben: que la hipoteca se pagó íntegramente.

Pasos para la cancelación de la hipoteca

  1. Solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera con la que tramitamos el préstamo hipotecario. El banco no te debe cobrar comisiones aunque algunos lo hacen.
  2. Acudir con dicho certificado a una notaría y solicitar la escritura pública de cancelación del préstamo. La escritura de cancelación debe ser firmada además por apoderado de nuestro banco, sin que cobre por hacerlo. El notario se encargará de llamar al apoderado y de gestionar con la entidad financiera la cancelación de la hipoteca. Los gastos de gestoría o notario dependerán del importe inicial del préstamo.  
  3. Presentar en la delegación de Haciendade la Comunidad Autónoma correspondiente el formulario 600, correspondiente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados. Este acto, aunque está sujeto a impuestos, está exento, por lo que no habrá que pagar. 
  4. Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la misma una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera.
  5. Llevar la escritura notarial de cancelación de la hipoteca y el impreso del impuesto al Registro de la Propiedad donde se inscribirá la cancelación y se levantará la carga sobre la propiedad registral. Hay que pagar las tasas del Registro.

¿Qué pasa si termino de pagar la hipoteca y no realizo más tramites?

Tranquilo propietario, la cancelación registral de la hipoteca no es obligatoria ni condiciona la extinción del préstamo que concedió el banco, ya que éste se extingue por el pago. Podemos decir que si se ha pagado en plazo el banco nada puede reclamarte, simplemente hay una apariencia de vida de una hipoteca muerta.

En cuanto a efectos prácticos, podemos decir que tendría repercusión si queremos vender la vivienda o si queremos pedir una segunda hipoteca sobre la misma vivienda. En el Registro la propiedad no aparece libre de cargas, por lo que el futuro comprador o el banco pueden dudar del documento expedido por la entidad financiera que concedió la hipoteca originaria (comúnmente conocido como certificado de cuenta cero) que se les muestra y no realizar la compraventa o no conceder el préstamo respectivamente.

La función de la escritura de cancelación ante notario es acreditar que un representante del banco que concedió la hipoteca declara en nombre de éste que ha cobrado y que se ha extinguido la obligación de pago por parte del deudor.

¿Me puede cobrar el banco por la cancelación de la hipoteca?

El banco, como acreedor del préstamo hipotecario, no está obligado a tramitar la cancelación de la hipoteca cuando está pagada pero ¡ojo!, tampoco nos debería cobrar por gestionarla nosotros mismos. Parece lógico pero en la práctica los bancos suelen cobrar por expedir los comúnmente mal denominados certificados de deuda cero. Y hago esta apreciación porque los bancos no pueden certificar nada ya que no son fedatarios públicos, pero en ocasiones se atribuyen potestades que no son propias de su ocupación.

El banco debe expedir un documento en el que se reseñe que el préstamo hipotecario ha sido pagado y no puede cobrar por ello. Este documento realmente es solo necesario a nivel interno en las entidades bancarias, ya que el apoderado del banco podría acudir al notario y a otorgar la escritura de cancelación. Pero, en lo que a la práctica se refiere, el llamado certificado de deuda cero se considera poco más o menos que imprescindible para otorgar la escritura, haciendo este trámite obligatorio cuando legalmente no está contemplado.

En resumen, la entidad financiera no debería cobrar comisiones por:

  • La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción del préstamo hipotecario
  • El desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que indique el cliente para la cancelación de una  inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública

El banco solo puede cobrar una comisión si realiza un servicio, es decir, si a petición del cliente prepara la documentación necesaria y gestiona la cancelación notarial. Este es el trámite que podemos hacer nosotros mismos o que normalmente se realiza por medio de gestorías.

A título informativo, cuando se producen las tan comunes fusiones de bancos y el préstamo hipotecario que acordamos por una entidad pasa a ser cedido a otra entidad financiera, los gastos de inscribir esta cesión de créditos en el Registro nunca deben ser abonados por el deudor. No es común que éstas cesiones de crédito se formalicen mediante inscripción registral, sino que a efectos prácticos veremos que en la escritura de cancelación de la hipoteca aparecerá que el préstamo hipotecario se solicitó con un banco y que es otro el que lo cancela.

¿Es siempre necesaria la escritura pública para cancelar la hipoteca?

La respuesta sería no, ya que la cancelación de la hipoteca se puede realizar mediante prescripción, es decir, que se extinga la vigencia de la hipoteca en Registro por el paso del tiempo. Tras 20 años desde el vencimiento de la obligación garantizada, desde que vence el plazo de duración del préstamo fijado en la escritura, la hipoteca quedaría prescrita. Es decir, después de 20 años de haber pagado la hipoteca, ésta se cancelaría automáticamente en el Registro de la Propiedad. Solo quería pasarse por el Registro de la Propiedad para obtener dicha cancelación.

Y si después de leer este artículo tienes alguna duda, contáctame, estaré encantada de atenderte y asesorarte sobre la tramitación de la cancelación de tu hipoteca.

Si te ha resultado interesante te agradecería que me nos dejaras un comentario sobre este artículo ¿Crees que el sencillo la gestión de la cancelación de la hipoteca? Me gustaría saber tu opinión. Muchas gracias.

Otro artículo de este blog que te puede interesar: La valoración de mercado de tu vivienda. La mejor herramienta para vender.

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